理财系列之读者询问（六十八）：投资店屋还是购买屋子？

在巴生经营蛋糕店的出先生来邮问到，鉴于近年来地产价格的飙升让他一直犹豫是否要购买产业。因为现在居住的屋子是租约，其太太不断敦促他购买屋子，因此他也计划在附近社区购买屋子。但是，最近他经营生意店铺的业主打算卖掉店屋，因此业主询问他是否有兴趣购买这间店屋。出先生想了解他是否应该购买店屋而放弃屋子？还是店屋与屋子一起购买？

在简单的电邮沟通下，笔者了解到以下几个重点；
1． 出先生担心购买店屋后无法承担屋子与店屋的贷款开支。
2． 担心现在购买店屋的价格偏高，往后可能回跌而面对损失。
3． 若不购买，又担心新屋主要求搬迁而重新找地点经营生意，担心影响生意及增加额外开支。
4． 现在店铺租金每月RM4000，而业主要以RM700000 出售店屋。
5． 现在居住屋子租金RM1000，而预算购买的屋子大约RM350000。
6． 手上握有大约RM100000可动用的流动资金。

笔者在这里集中探讨购买店屋与屋子应考虑的风险及事项供出先生参考。

在简单的计算下，若出先生购买店屋，而向银行贷款RM650000（据他告知银行可接受的贷款额），那么其每月供款将大约RM4200（30年摊还期）因此，出先生必须承担首期RM500000及手续费大约另外RM20000共计RM70000。那么每月的现金流还在掌握之中。（供款与租金都接近）

关于担心店屋购买后可能面对往后价格回跌，笔者认为就市场而言，产业的确有可能随经济循环而波动，但是，以出先生本身经营生意角度来看，其考量重点应该是现在经营的生意是否处在适当的地点及能为生意产生多大的效益，而不是预估产业未来的价值。（因为不是以投资店屋获取回酬为重点）

若以RM320000的贷款购买屋子，那么出先生每月的供款大约RM1900（假设30年摊还期）。那么，出先生必须面对额外RM900的支出。（RM1900-RM1000租金）

从以上数字而言，若两个同时进行，出先生需要面对的风险包括，一，每月支出将增加大约RM1100。二，手上的流动资金将耗尽，而造成可能面对资金周转的问题。三，债务增加至RM970000（店屋与屋子的贷款）。四，若贷款利率往上调整，将造成每月供款负担增加。

因此，出先生必须特别注意的事项包括其生意额是否稳定及公司营业保持良好盈利。二，若没有迫切需要购买房子，出先生可以和太太坦诚讨论，把购买屋子计划延后。一来避免面对财务上太大的压力，二来让财务上有较宽松的状态以应付任何的突变。

总结而言，购买店屋与否，笔者建议出先生以其蛋糕店的生意角度来评估较为理想，而是否购买房子，应该从财务现金流表内探讨其可能性。尽量避免让财务陷入无法回转的地步。最后，笔者也建议出先生寻找合格财务规划师全面探讨各种可能性以给以更恰当的建议。