理财门诊系列（一百四十五）：产业投资致富

日前遇到几位年青朋友，年龄介于30至35岁间。他们说最近曾上了产业投资讲座，才发现到自己太慢投资产业了，因此，想通过主办单位的团购方式即有折扣又非常多的伸缩性利益开始产业投资。再说，只要付出非常小的开始资本，就能在短时间内赚取房价上涨的差幅！

无可否认，这几年房地产在马来西亚蓬勃发展，价格更是不断推高创下历史新高点。在一些大城市，房屋价格在短短几年就已翻倍了！坊间也越来越多的房地产投资讲座，越多人讨论分享如何通过房地产投资赚取巨额财富。

                从财务规划的角度，笔者认为任何的投资必须经过谨慎慎思，了解自己真正的需要，再从现金流与个人资产上评估自己的能力才下决定。投资前最大的考量不是能赚 多少钱而已，而更要考虑万一时局出现危机时，自己是否能面对？对个人与家庭的财务伤害又多大？

笔者提供以下应关注的事项。

第一，  基贷率。如果向银行贷款60万，当政府每增加1%的基贷率一年的利息额外开销就对于6千零吉也相当于每月额外500零吉的开支。

第二，  消费税的实行。还在讨论中的消费税如果实施在产业买卖之间，当购买者购买房地产时将需要另外付出额外的消费税，对于现金有限的买者，将促使他们放弃购买房地产，最终连带影响房地产的价格。

第三，  坏账上升。如果经济出现任何不景气的时候，生意难做下银行的坏账将会上升。如果发生此状况，银行为了弥补可能的亏损将被逼提高贷款利率。这伤害与以上第一因素是一样的。在1997年的金融风暴下，银行贷款利率就曾调升超过10%的利率！

第四，  失业率上升。此问题如以上第三因素。而造成失业率的原因有多种可能性，从过去1988年的经济低迷，1997年的亚洲金融风暴，2000年的互联网泡沫危机造成电子业员工停薪休息，这一切的发生都在短时间引爆。

第五，  政府政策的改变。为了打击房地产投机活动，政府有可能实施任何预防措施如产业盈利税，提高外国人购买门槛的条例等都会冲击房地产的价格。

第六，  工程停顿。虽然这几年工程停顿的事件为见发生，但是，当局势转变时这可能性就会提高。而贷款购买者在亏损首期外，还必须偿还银行贷款。

笔 者个人建议，如果欲投资在房地产必须下些功夫做功课。了解该区域的发展趋势，房地产发展商的大蓝图，发展商的商誉与背景等等。千万别投机取巧的方式想赚快 钱而已。带着投机心态的朋友将容易被利益诱惑而置风险不理，往往没顾虑万一时局改变时，亏上本金外，自己还要背上一辈子的债务！

备注：以上分享纯属笔者个人意见，只供读者参考。

理财门诊系列（一百四十四）：中年人退休规划注意事项

一位48岁的中年读者电邮询问，中年人在做累积退休财富的关键点。

笔者提供以下十个应注意的范围。

第 一，  诚实面对自己。整理自己当下的财务状况，建立个人及家庭资产表。检讨过去的消费形式，投资方式，对待金钱的态度。只有对自己坦诚，还有愿意用心聆听身边亲 人朋友对自己中肯的评语更好。不然，人到中年还一直重复做事眼高手低的话，未来面对自己的退休生活时将更加的颓丧！

第二，  深入探讨自己退休后的期望，进而了解退休生活的需要。虽然，距离退休的日子越远，通常就越模糊，而越接近退休时就越清楚自己的需要。对大多数人而言问题往往就在这，当越接近退休时，能准备的时间却剩下不多，那么能选择及进行的机会也相对受限。

所以，每日除了循环在朝九晚五工作，忙碌于生活琐碎事务外，应该要从中保有警觉性，学习充实自己，提升自己的能力更要增进人生智慧。慢慢勾画出未来退休生活踏踏实实的需要。

第三，  设定退休的目标。退休目标可以分成阶段性与预设几种可能性。把最终目标分斥成几个小目标来执行，即可更容易逐步完成，也易于适当的调整。

第四，  制定年度预算案与执行计划方案。当目标明确后，我们在每日的生活当中，必须由“想要投资赚钱”的思维转换成“计划性投资累积财富”来执行。“需要或想要消费”则尽可能转换成“计划性消费”也是先规划后消费的模式。

第五，  财富累积方面，人到中年应该具备一定的经验及知识进行财富累积。不然，寻求适当的专业人士或有经验者协助，然后专注深入进行以获得合理的回酬方为上上之策！

第六，  别为了达至退休财务目标而把资产财富成长设定过高地增长率！除非，你在工作，生意或投资策略上有突破性改变，不然万勿在改变之前高估自己未来的收入或资产成长！笔者建议是，先调整退休目标或延后退休时间才是妥善之道

第七，  一定要纳入通货膨胀所造成的金钱价值“贬值”效应。我们必须能预见到现在的RM100在4%的通货膨胀率下，未来20年后的价值是RM46而已。

第八，  长寿的生命。千万别低估自己未来的寿命。依据数据，马来西亚人在未来10年后的人均寿命是大约80岁！若以60岁退休计，意味著从退休到生命结束的那一天平均每个人都有超过20年的退休时间。

第九，  健康保健与医疗费用。医疗开支在现代已是全球国家都面对的挑战，因此适当的医疗保险及保健费用准备将决定未来退休规划的成与败。

第十，  自己的退休规划自己负责。从经济角度，退休阶段除了具备消费性贡献外，已失去“生产性的能力”，因此，也失去了融资等的便利。所以，保护好自己的退休金是退休者应当切记的。千万别轻易借钱或投资亲朋戚友的生意。

最后，祝福各位读者能活到老又活地好！

理财门诊系列（一百四十三）：如何抉择孩子教育费与自己的退休金

日前一场讲座会上遇到一位刚退休的自雇人士陈先生。退休前是名学生巴士司机，现年63岁有一名独生子。他自言自己是可个不擅理财的人。没有多少积蓄，除了现住的双层排屋，他还有一间价值50万的店屋现在出租给人，每月收租金RM3500。手上现金大约4万左右而已。

3 年前由于身体健康原因而退休。当年考虑独生子多2年就学院毕业，费用也准备好了。自己又还有间店屋能收租金当退休收入足以给家人当生活费，因此，毅然决定 过退休生活。但是，今年其孩子完成学院文凭课程后，告诉他最近获得美国学院提供奖学金进一步进修学士课程。学院提供免费学费，但其儿子必须负担学校杂费与 生活费。在计算所有开支后，其儿子告诉他3年课程需要另外大约30万的费用，因此，希望父亲能协助他完成升学的梦想。解决方案就是出售店屋套取现金。

陈先生为此非常苦恼，一边担心把店屋出售让儿子升学，自己的退休金就没有着落了。另一边厢又想到自己唯一的儿子，难得获得奖学金前往美国深造，如果就此放弃深感惋惜也有对不起孩子的感觉。

这的确让人难以下抉择。客观上，处于年轻阶段的年轻人，他们具备众多条件，包括了金融机构愿意提供融资便利，又或者在时间上押后深造等等。而退休者却已失去工作竞争能力，无法借贷，再说陈先生身体健康也不尽理想，因此，并不建议放弃退休金成就孩子的学业。

其实对于在准备其孩子教育费上，笔者认为焦点应该放在店屋以外的可能性。包括，从各类基金会，企业，乡团组织等 协助孩子寻求更多的奖学金或贷学金。甚至寻求银行提供学费贷款。

陈先生也可与孩子探讨协助他第一年的费用，接下来要求其孩子寻求办法在当地做兼职辅助开销等。

无论如何，建议陈先生与太太及孩子座下来一起讨论此事。坦诚把家庭财务处境的难处与孩子坦诚相告，同时，与孩子深入讨论获取深造费用的各种可能性。鼓励孩子在深造费用上更独立积极的寻找解决方案。笔者相信在取得共识后，必将能更圆满处理自己的退休金与孩子深造的费用。

最后，笔者欲提醒牺牲自己的退休金协助孩子深造的父母，千万别完全指望孩子毕业后能如期望般的提供自己退休生活费。与其等孩子的供养，不如尽快想其他维持退休生活费的方法，在心境上也做适当的调整。以免期望越高，失望越大！

理财门诊系列（一百四十二）：求学兼工作的大学生

一名今年22岁，还在大学求学中的女大学生来邮表示她目前也是兼职家庭教师，一个月的薪水介于rm 1800 - rm 2000。在考量该买新车还是二手车同时询问如何投资手上的钱。

对于22岁年轻人在求学阶段又能兼职赚钱，在态度上是值得鼓励的。关于她的询问，笔者从简及以年轻人理财的重点在此分享建议也供各位参考。

在 求学阶段，通常都以公共交通工具为代步，当然现在更多的学生是由父母亲购买汽车让他们方便上学及活动。因此，以上的年轻朋友能以自己能力购买汽车，笔者认 为是值得其他人学习的。基本上，她表现了负责任，主动积极的态度，同时具有“付出努力”换取自己“想要”的交通工具的正确观念。

当购买汽车作为代步工具时，笔者建议她购买即省油价格低的二手车，尽量避免贷款购买。未来从象牙塔出来工作，当收入稳定后才再考虑购买相对舒适与适合长远使用的汽车。

而关于额外的金钱，笔者建议她可以先从各管道学习多些理财知识，包括学校提供的一些课外理财课程，购买些理财书籍甚至在假期报名短期理财课程让自己多些了解与掌握。

理财也不需要等多钱才开始，重要是有正确的态度与观念。如，保有储蓄习惯,先规划后消费,量入为出，记帐等。
投资上，笔者建议先从学习投资在信托基金开始。笔者建议年轻朋友找个财务规划师作为投资上的导师，或者找个有经验的信托基金顾问引导你投资。

不然，熟悉网络的年轻朋友，你也不妨从网络上的信托基金平台开始学习投资。其好处是低进场本金，低费用及容易管理。不过，提醒各位是一切要逐渐进行，下些功夫做功课，绝不能要求快速回报。

最后，笔者鼓励年轻朋友包括在求学的大学生，无论金钱多与少，学习理财应该要趁早，以免走上冤枉路。

理财门诊系列（一百四十一）：60岁退休对退休金的影响

一位住在怡宝39岁中年单身刘小姐表示一直以来非常担心自己的退休金不足，现在政府把退休年龄延长到60岁后，她又想55岁退休可是又担心退休金不足，因此征求笔者的意见。

其提供资料如下：
现在每月收入            RM3500
公积金户口1             RM115000
公积金户口2             RM15000
个人储蓄（定期）     RM75000

其他备注：
1． 有一间单层排屋，预计在54岁付清。
2． 没有其他债务。
3． 每月储蓄大概RM500。
4． 收入每年调薪预计，5%
5． 退休生活费及消遣费，现在每月RM2000计。
6． 除了定期存款，没有其他储蓄。定期利息以3%计。
7． 笔者预设公积金长远平均5.75%回报率计。
8． 笔者假设她已有足够的保险，而保险以保障性为主。

从刘小姐提供 的资料，如果刘小姐在55岁退休，她的公积金储蓄为RM676,621，而现金储蓄为RM243274，因此总共为RM919995。当她55岁退休时，笔者以刘小姐保守的定期存款计算，退休金足以支付刘小姐至73岁的生活开销而已。

如果是60岁退休，她的公积金储蓄为RM784,389，而现金储蓄为RM314,749，因此总共为RM1099138。这笔退休金足以支付刘小姐至78岁的生活开销。

在去年的数据中，我国华人女性平均年龄已达到76岁，在往后的15年应该上升至80岁以上，因此，笔者建议刘小姐必须规划足以支付退休生活至85岁的退休金。

从 以上无论是55岁还是60岁退休，刘小姐的退休金还是无法支付她的退休生活费至85岁。因此，55岁退休已是不可能的事了。从刘小姐提供的资料，笔者相信 刘小姐是非常保守以储蓄累积退休金的人。这种储蓄方式其实产生非常大的矛盾，因为，如果刘小姐继续把100%的金钱储蓄在定期存款赚取3%利息但同时却将 亏在4%的通货膨胀上，这绝不是一个妥当的处理方式。

因此，笔者建议刘小姐找个财务规划师协助，只要能提高储蓄回报 率从3%至5%（笔者以定期存款而言），当刘小姐60岁退休时，至少能把现金储蓄RM314,749提高至RM431,118。加上公积金存款，总额为 RM1,294,677。这笔退休金又以每年5%保存，那么，刘小姐还有可能支付其退休生活费至86岁！

不然，预计60岁退休的刘小姐就要降低退休生活费的预算至大概每月RM1450而已。



最后，笔者建议刘小姐与财务规划师较深入从各方面探讨包括了保险与遗产规划，以找到最适合刘小姐累积退休金与规划退休生活的方式。