理财门诊系列（一百四十五）：产业投资致富

日前遇到几位年青朋友，年龄介于30至35岁间。他们说最近曾上了产业投资讲座，才发现到自己太慢投资产业了，因此，想通过主办单位的团购方式即有折扣又非常多的伸缩性利益开始产业投资。再说，只要付出非常小的开始资本，就能在短时间内赚取房价上涨的差幅！

无可否认，这几年房地产在马来西亚蓬勃发展，价格更是不断推高创下历史新高点。在一些大城市，房屋价格在短短几年就已翻倍了！坊间也越来越多的房地产投资讲座，越多人讨论分享如何通过房地产投资赚取巨额财富。

                从财务规划的角度，笔者认为任何的投资必须经过谨慎慎思，了解自己真正的需要，再从现金流与个人资产上评估自己的能力才下决定。投资前最大的考量不是能赚 多少钱而已，而更要考虑万一时局出现危机时，自己是否能面对？对个人与家庭的财务伤害又多大？

笔者提供以下应关注的事项。

第一，  基贷率。如果向银行贷款60万，当政府每增加1%的基贷率一年的利息额外开销就对于6千零吉也相当于每月额外500零吉的开支。

第二，  消费税的实行。还在讨论中的消费税如果实施在产业买卖之间，当购买者购买房地产时将需要另外付出额外的消费税，对于现金有限的买者，将促使他们放弃购买房地产，最终连带影响房地产的价格。

第三，  坏账上升。如果经济出现任何不景气的时候，生意难做下银行的坏账将会上升。如果发生此状况，银行为了弥补可能的亏损将被逼提高贷款利率。这伤害与以上第一因素是一样的。在1997年的金融风暴下，银行贷款利率就曾调升超过10%的利率！

第四，  失业率上升。此问题如以上第三因素。而造成失业率的原因有多种可能性，从过去1988年的经济低迷，1997年的亚洲金融风暴，2000年的互联网泡沫危机造成电子业员工停薪休息，这一切的发生都在短时间引爆。

第五，  政府政策的改变。为了打击房地产投机活动，政府有可能实施任何预防措施如产业盈利税，提高外国人购买门槛的条例等都会冲击房地产的价格。

第六，  工程停顿。虽然这几年工程停顿的事件为见发生，但是，当局势转变时这可能性就会提高。而贷款购买者在亏损首期外，还必须偿还银行贷款。

笔 者个人建议，如果欲投资在房地产必须下些功夫做功课。了解该区域的发展趋势，房地产发展商的大蓝图，发展商的商誉与背景等等。千万别投机取巧的方式想赚快 钱而已。带着投机心态的朋友将容易被利益诱惑而置风险不理，往往没顾虑万一时局改变时，亏上本金外，自己还要背上一辈子的债务！

备注：以上分享纯属笔者个人意见，只供读者参考。